.구월동필라테스 기본적으로 주택 구매 능력이란 ‘소득과 대출’로 결정되지만, 한국에서는 전세제도와 ‘갭 투자(전세 끼고 집을 매수하는 것)’를 통해 주택 구매 능력이 ‘소득과 실소유자의 대출에 세입자의 전세대출을 더한 금액’까지 확장된다. 이러면 주택 가격은 실수요자의 소득과 무관하게 타인의 자본을 ‘레버리지(지렛대)’로 해서 상승한다. 이 같은 구조는 대출 총량이 늘수록 집값이 오르고, 집값이 오르면 대출이 더 나가는 ‘자기 강화적 메커니즘’을 형성한다. 자산 가격과 대출이 서로를 밀어 올리는 악순환이다. “전세대출 등 주거안정을 위한 정책이 오히려 집값을 상승시켜 수혜자의 부담을 궁극적으로는 증가시키는 ‘조삼모사’ 구조”이다. “물론 어느 정도의 주택담보대출은 정상적인 자산 축적 과정이다. 그러나 소득과 무관하게 대출을 통해 자산을 매입하는 구조는 경제의 기초체력(펀더멘털)보다 과도한 자산 가격 상승으로 이어지고, 결국 금리인상이나 경기침체 등 외부 충격에 매우 취약한 버블(거품)을 만든다. 가뜩이나 한국은 빠른 고령화로 내수가 위축되는 중이고, 디지털 전환과 글로벌 공급망 재편, 관세 충격 등으로 수출 경쟁력이 약해지고 있다. 이런 상황에서 부동산을 중심으로 한 과도한 레버리지는 시스템 전체의 위기 대응 여력을 소진시킨다. ‘왜 지금 수도권 아파트를 겨냥한 대출 규제가 필요하냐’고 묻는다면, ‘지금이 부동산시장 전체의 과열을 진정시키고, 자산 가격을 소득 기반으로 정렬시킬 수 있는 ‘연착륙’의 마지막 기회’라고 답할 수밖에 없다